Rekonstrukce bytu

Častým dilematem vlastníků nemovitosti je, v jakém stavu ji má nabídnout k pronájmu. Čím lepší bude stav nemovitosti, tím větší nájemné může potenciálně vydělávat. To je jasné. Ale má to jistá omezení a rizika, které je třeba mít na paměti, než rozbijeme prasátko a pustíme se do velké rekonstrukce. Řeč je o rekonstrukcích dobrovolných, o modernizaci a vzhledu vizáže. O rekonstrukcích nezbytných k zajištění bezpečnosti a funkčnosti, není třeba pochybovat.

Cenotvorba

Především, cenu pronájmu určuje několik faktorů, mezi nimiž má technický stav bytu mnohdy minoritnější vliv. Důležitější je zcela jistě lokalita. Když ve stejném městě budeme mít identické byty, z nichž jeden bude mít jen běžnou údržbu, ale bude v klidné residenční oblasti a druhý po nákladné rekonstrukci, ale ve vyloučené lokalitě, bude určitě dražší ten první. Dalším důležitým faktorem je vzhled a atmosféra celého domu, dispozice, světlost bytu, jeho příslušenství a jiné dílčí faktory, který nazvěme všeobecně "atraktivita bytu".

Takže, při plánování rekonstrukce je třeba si důkladně prověřit, kolik v daném místě a čase můžeme vybírat nájemného za předmětný byt v současném stavu a kolik po rekonstrukci. Pokud tento rozdíl vynásobíme dvanácti, zjistíme, o kolik jsme schopni ročně vydělat více. Proti postavíme celkové náklady na rekonstrukci a náklady ušlého nájemného za měsíce, kdy bude rekonstrukce probíhat, protože v té době nebudeme moci byt pronajímat.

Mějme pro příklad byt pronajatelný za 8.000 měsíčně. Během půl roku bychom ho za nějakých 500.000 mohli zrekonstruovat a následně pronajmout za 10.000. Náklady na rekonstrukci a ušlý zisk by v tom případě byly 548.000Kč. Navýšení ročního výnosu by činilo 24.000. Investice do rekonstrukce by se nám tedy vrátila za nějakých 23 let. To není úplně ekonomické rozhodnutí. Obzlváště, bereme-li v úvahu, že během této doby se může v bytě vyskytnout nájemník, který ho značně opotřebuje a budeme muset jej rekonstruovat znovu, abychom zajistili bezpečnost nových nájemníků.

Jako k vlastnímu

Dalším faktorem, který je třeba vzít před rozhodnutím o rekonstrukci a standardech použitých materiálů a provedení, je jak se k bytu budou chovat nájemníci. Nechceme tvrdit, že neexistují slušné výjimky, ale zkušenosti ukazují, že málokdo se bude k cizímu majetku bude chovat jako k vlastnímu. Kdyby bydleli ve vlastním bytě, starali by se o něj přeci jenom trochu jinak. Když bydlí v bytě cizím, moc je nezajímá, kolik jsme do něj investovali a jakou jsme si se zpracováním dali práci. Kýbl vody vylijí stejně ochotně na plovoučku za 120Kč/m2 i za 600Kč/m2, a hrany se z vlhkosti roztřepí u obou verzí obdobně. Rovněž až budou s příklepovou vrtačkou stát u umyvadla v koupelně, sotva si vzpomenou na to, kolik mohly stát ty pravé italské obklady, navrtají tam díry pro poličku stejně nahodile, jako kdyby byly z výprodeje stavebnin.

Z uvedených zkušeností většina našich pronajímatelů dopěla k závěru, že pro neprověřené nájemníky je nejlepší rekonstrukce provádět s minimálním rozpočtem, vybírat průměrné i podprůměrné materiály, a tam kde budou řemeslníci nabízet nějaké varianty řešení, zpravidla volit ta levnější.

Mnohokrát se tato strategie osvědčila. Zažili jsme dokonce situace, kdy se provedla rekonstrukce za 150.000, první nájemník byt dokonale zlikvidoval, po půl roce byl vyhozen a rekonstrukce se opakovala od začátku.

Svépomoc

Někteří nájemníci nabízejí možnost, že se do bytu nastěhují v současném stavu, na vlastní náklady si je zrekonstruují a na oplátku budou mít třeba rok užívání bezplatný. Na první pohled to vypadá pro pronajímatele lákavě. Stejně by po dobu rekonstrukce nemohl byt pronajmout, tak takhle bude alespoň mít opravy zadarmo. V praxi se ale tento koncept neosvědčuje. Nájemníci tam mnohdy žijí celý ten rok zadarmo, aniž by na cokoliv sáhli. Pak je začneme vymáhat a vyhazovat, což vezme zase nějaký čas a ve finále jsme jim věnovali rok a půl bydlení zdarma. Takže tuto cestu moc nedoporučujeme.

Spoluúčast

Mnohem lepší zkušenosti máme s konceptem jakési spoluúčasti. Nájemník si rekonstrukci bytu provede svépomocí, ale po celou dobu bude mít závazek platit standardně nájemné. To mu budeme jednorázově odpouštět o částky, na které nám pošle účtenky a faktury. Dopředu domluvíme rozsah prací a požadavek, aby na účtenkách a fakturách nebyl uveden jako odběratel nájemník, ale my, abychom si o tyto náklady mohli oprávněně snížit daňový náklad. V naprosté většině slušní nájemníci na tuto dohodu přistoupí. Občas někdo může namítnout, že na našem majetku bude dělat zadarmo. V takovém případě nabídneme kompenzaci buďto nějakým smysluplným paušálem, nebo určitým procentem z nákladů na materiál, nebo podle veřejně dostupných ceníků řemesel, např. www.cenikyremesel.cz.

Nevýhodou této metody je, že musíme mít jistou představu o stavebnictví, používaných technologiích a cenách, aby nás nájemník neodřel zasíláním účtenek za materiál, který na rekonstrukci vůbec nepotřeboval. Výhoda je, že na bytě nechal svou vlastní práci a bude se k němu chovat trochu více, jako by byl jeho vlastní.