Oceňování nemovitostí

Existuje nespočet hodnot nemovitostí a nespočet metod, jak k nim dojít. My si zde ukážeme jen naprostý základ, se kterým se můžeme u každé nemovitosti setkat.

Posudek

Znalecký posudek o ceně nemovitosti vytváří soudní znalec za účelem stanovení určité úřední, chcete-li administrativní, ceny. Ta se používá například pro daňové a soudní účely. Nemá mnoho společného se skutečnou hodnotou nemovitosti ve smyslu ceny, za kterou se nemovitost obchoduje. Jejím hlavním kritériem je transparentnost a preciznost držení se předepsané metodiky, tak aby se vyloučili momentální vlivy na trhu a každý znalec by ze stejné množiny dostupných informací došel ke stejnému závěru.

Odhad

Odhad obvyklé ceny nemovitosti zpracovává bankovní odhadce za účelem zjištění, za kolik se taková nemovitost skutečně prodává. Zjištěná cena se používá především jako zástavní hodnota při žádosti o úvěr.

Existují externí poradci, kteří pracují nezávisle na zakázku a mají smlouvy s některými bankami, které jejich odhady uznávají. Každá banka má omezené množství externích odhadců, se kterými spolupracuje, a dostat se do této skupiny je prestižní a výnosná záležitost. Vnitřní supervize banky pak dodaný odhad přehodnotí a pokud v něm najde nesrovnalost, kromě snížení ceny nemovitosti udělí odhadci zhoršenou známku a při více takových přešlapech jej z databáze spolupracujících odhadců vyřadí. Přijít o takový byznys nikdo nechce, takže se všichni snaží oceňovat nemovitosti tak, aby se to líbilo především bance.

Dále existují interní odhadci zaměstnaní přímo bankou. Interní odhad je většinou vlastnictvím banky a klient nemá na něj právo, ačkoliv jej kolikrát platí.

Porovnávací metoda

Když chceme zjistit cenu housky na krámě, stačí se podívat, za kolik se prodávají stejné housky kolem a porovnáním zjistíme, za kolik se bude prodávat tato. Nemovitosti jsou ale daleko komplexnější a jejich porovnávání je složitý úkon z důvodu velkých vlivů nesčetné skupiny parametrů na výslednou cenu. Především lokalita, stáří, stavební konstrukce a materiály, aktuální technický stav, dopravní dostupnost, dostupnost hypoték, politické prostředí, demografický vývoj a tak dále a tak dále a tak dále, to vše ovlivňuje cenu nemovitostí a je prakticky nemožné najít více stejných objektů ve stejném místě a čase, abychom mohli jejich ceny porovnat. V ideálním světě by toto byla nejlepší metoda zjištění tržní hodnoty, v reálném světě naráží na limity informační nouze.

Nákladová metoda

Tato metoda se snaží zjistit, kolik to celkem stálo, dostat nemovitost do současného stavu. Tedy počítá, kolik v době pořízení stál pozemek, na kolik v tehdejších cenách vyšla první výstavba, kolik se v průběhu času proinvestovalo na rekonstrukcích a pak se od toho strhnou jisté koeficienty za aktuální stav, tedy za technické a morální zastarávání vůči současným standardům.

Výhoda je, že podkladové informace se díky veřejným tabulkovým podkladům docela dají sestavit, takže tu není taková informační nouze. Nevýhoda je, že to, kolik se do nemovitosti v minulosti zainvestovalo, nemá mnoho společného s tím, za kolik by se dnes prodala.

Výnosová metoda

Při tomto výpočtu se stanoví, za kolik by se jednotlivé celky nemovitosti (byty, nebytové prostory, vedlejší objekty atd.) dali pronajmout. Od této částky se strhnou jisté koeficienty za případnou neobsazenost a neplatiče, a odečtou se běžné náklady na chod nemovitosti. Výsledek se násobí stanovenou kapitalizační mírou a docházíme k výnosové ceně nemovitosti.

Obrovskou výhodou této metody je dostatek vstupních dat. Pronájmy jsou mnohem likvidnější trh než prodeje nemovitostí, takže v každém okamžiku bývá možné v poměrně úzkém okruhu nalézt dostatek vzorků k porovnání. Rovněž výnosová hodnota kopíruje reálnou kupní cenu mnohem přesněji, než nákladová. A výpočet trvá jen pár minut.

A jelikož my jako pronajímatelé se pohybujeme v segmentu výnosových nemovitostí, tak i my používáme výnosovou metodu pro vyslovení ceny u nabídky koupě.

Máme již připravenou tzv. známkovací tabulku, do které vepíšeme vzorky nabídek pronájmu z okolí, každý vzorek pak multikriteriálně oznámkujeme jako ve škole a zjistíme tak střední úroveň průměrně známkovaného vzorku. Následně oznámkujeme i námi zjišťovanou nemovitost a tabulka nám dopočte její reálnou cenu.

Rekonciliace

Protože žádná z představených metod není stoprocentní, elaboráty zjišťující hodnotu nemovitostí zpravidla počítají všechny tři a z výsledných hodnot dopočítají vážený průměr podle uvážení vhodnosti jednotlivých metod. Takto se dojde k výsledné ceně a elaborát zkompletuje.