Vymáhání

Málokterý nájemník platí vždycky na čas celou částku. Každému se občas stane, že nevyjde s příjmem, že má nečekané náklady, tragedii v rodině apod. Otázka je, jak se v takovou chvíli zachovat, jak pohledávku vymáhat, zda aplikovat penále psát výpověď.

Zpočátku benevolentně

Ze zkušeností našich pronajímatelů se ukazuje, že takový ostrý přístup není příliš ku prospěchu věci. Nájemníci se cítí vystresovaně a ukřivděně, a mají tendenci ke konfrontačnímu jednání, vyhýbání se placení a zvyšování dluhu. Zdá se, že produktivnější způsob je drobné "nehody" tolerovat a smírně se domlouvat na způsobu splacení dluhu.

V Domkáři je za účelem této benevolence možnost u nájmu stanovit toleranční lhůtu, po kterou se nájemníkova platba nebude jevit jako po splatnosti, a přepínač pro nenapočítávání penále. Obě možnosti jsou samozřejmě dobrovolné, takže pokud se rozhodneme u někoho, nebo systémově, nic netolerovat, ihned se mu začne dluh zvyšovat o penále.

Nicméně, benevolentní přístup neznamená, že to nebudeme řešit vůbec. Nejpozději po konci měsíce, kdy měl zaplatit, je třeba mu začít telefonovat a zjistit, proč nezaplatil a kdy to napraví.

U pravidelnějších neplatičů je už třeba tlak zvyšovat. Písemné nebo opakované telefonické upomínky s informací o hrozící okamžité výpovědi v tom pomůžou.

Zvyšování tlaku

V tomto i dalších stádiích vymáhání je nesmírně důležitý drive a důslednost vymahače. Volat často, klidně i z různých čísel, v každém telefonátu přesně stanovit další postup, kolik kdy dlužník dostane peněz, kolik kdy uhradí nám. A co se stane, když tak neučiní. Tyto informace si poznamenat a v domluvený termín znova volat a ověřovat si, že peníze jsou poslány. Pokud ne, aktivovat řešení v předchozím telefonátu domluvené a stát si za tím. Po prvním nedodrženém slibu třeba aktivovat penále, aby nájemník věděl, že co je domluveno, bude také splněno. U druhého nesplněného slibu už můžeme přitvrzovat, výpověď, výzva k vyklizení, vymáhací agentura, žaloba atd.

Výpověď

Pokud nájemník dluh neřeší a nereaguje, v co nejkratším legálním termínu se s ním rozloučíme. Podle zákona nájemníku, který už 3 měsíce nezaplatil, může být nájem vypovězen bez výpovědní lhůty. Takže žádné zdržování, výpověď k okamžiku doručení a lhůta třeba deset dní na vystěhování. Na konci této lhůty tlak ještě zvýšíme odesláním výzvy k vyklizení bytu.

Nová smlouva

Toto je chvíle, kde se láme chleba. Zde se mnozí nájemníci probudí a začnou komunikovat. Ty ostatní prostě necháme vystěhovat, ale ty nájemníky, kteří prozřeli a chtějí dál bydlet a splácet, s nimi dohodu uzavřeme. Ze zkušeností totiž víme, že dokud člověk bydlí u nás, máme na něj jakýs takýs vliv. V okamžiku, kdy odejde, ztrácíme kontrolu. mnohdy neznáme ani adresu, kam šel, číslo změní nebo cizí telefony prostě nezvedá. Veškeré další vymáhání je proto výrazně složitější a zdlouhavější. Oproti tomu lidi, co bydlí v našich bytech, můžeme kontaktovat různými cestami a nadále na ně vyvíjet tlak. A tím nejefektivnějším tlakem patrně je damoklův meč v podobě ukončení nájmu.

Pod podmínkou podepsání uznání dluhu a splátkového kalendáře tedy uzavřeme novou nájemní smlouvu na zkušební období, klidně jen na měsíc nebo tři. A v průběhu zkušebního období hodnotíme dodržování splátkového kalendáře. V případě, že se dluh snižuje podle něj, nájem prodlužujeme, podle situace třeba i o delší období. Pokud se dluh snižuje jen méně nebo nesnižuje, tak období naopak zkracujeme a jeho konec stanovíme třeba tři dny po očekávaném termínu výplaty nájemníka. Pokud se dluh zvyšuje, smlouvou neprodlužujeme a pokračujeme vystěhováním, ovšem s vědomím komplikovanosti dalšího vymáhání.

Promlčecí lhůty

Nebylo-li právo vykonáno v promlčecí lhůtě, promlčí se a dlužník není povinen plnit.

• • Závazky doložené pouze smlouvou se promlčují ve lhůtě 3 roky od jejich vzniku.

  • Závazky podložené uznáním dluhu se promlčují ve lhůtě 10 let od podpisu uznání. Uznání je možno sepsat opakovaně a lhůtu tak prodlužovat.

  • Závazky podložené pravomocným rozhodnutím soudu se promlčují ve lhůtě 10 let od vydání rozhodnutí.

  • Jednou zahájená exekuce nemá promlčecí lhůtu, vymáhá se tedy až do úplného zaplacení nebo insolvence.

Aby bylo vymáhání soudní cestou úspěšné, je potřeba jej stihnout v promlčecí lhůtě. Jinak má dlužník právo namítnout promlčení. 3 roky není mnoho, takže uznání dluhu je velice důležité a je třeba nájemníka motivovat, aby jej podepsal, třeba jen ve výši splatné jistiny, bez sankčních poplatků.

Agentury

Pokud vymáhání vlastními silami není úspěšné, lze jej objednat u firem specializovaných na vymáhání pohledávek. Dosavadní zkušenosti s těmito firmami však nejsou úplně oslňující. Je to alternativa spíše pro pronajímatele, kteří nemají vlastní kapacity a drive k vymáhání. Ale očekávejme úspěch tak u jednoho dlužníka z pěti, víc asi ne.

Platební rozkaz

Když selhávají mimosoudní metody vymáhání, lze se svého práva domáhat soudně. Kromě klasické žaloby, dlouhé a nákladné, existuje skvělý nástroj Elektronický platební rozkaz. Stačí vyplnit interaktivní formulář PDF, opatřit jej elektronickým podpisem a odeslat na příslušný soud. Následně se zaplatí poplatek cca 4% z vymáhané částky a pokud nenastanou nějaké komplikace, třeba námitky dlužníka, do zhruba dvou měsíců máme už pravomocný rozkaz. Je možné, že obdržení rozkazu dlužníka probudí k samostatnému splacení, ale nestává se to moc často. Budeme tedy potřebovat přistoupit k dalšímu kroku:

Exekuce

Platební rozkaz či rozsudek předáme exekutorovi. Jeho odměna bude 15% z vymáhané částky, což na začátku budeme muset zaplatit my. Jedná se ale, stejně jako soudní polatek, o náklad řízení, o který se navyšuje vymáhaná částka, takže pokud bude exekuce úspěšná, peníze dostaneme zpět. A jak již bylo zmíněno výše, exekuce se nepromlčuje, takže v tomto okamžiku si již můžeme sednout do křesla a klidně celý život čekat, až nám dlužník bude peníze posílat, včetně stoupajících úroků z dlužné částky.