Vyúčtování

Tento článek pojednává o obecných postupech při provádění vyúčtování. Návod na generování vyúčtování v Domkáři je na této stránce.

Úvod

Kromě nájmu poskytujeme nájemníkům různé služby, například osvětlení společných prostor, dodávka vody a odvod odpadních vod, správa a údržba. Zkrátka všechny služby, které si nemůže nájemník sjednat přímo u dodavatelů. Naší snahou je, aby si alespoň elektřinu a plyn jednotky sjednal přímo s dodavatelem, ale některé služby musíme platit my. Nájemník by nám měl každý měsíc k nájmu platit i zálohy na tyto služby. A my bychom měli tyto zálohy jednou ročně vyúčtovat. Tedy spočítat, kolik jsme od nájemníka na zálohách vybrali a kolik nás tyto služby skutečně stály. A pak nájemníkovi vrátit přeplatek nebo se domáhat nedoplatku. Není to povinnost - je možné na místo záloh vybírat paušál a tento nevyúčtovávat. Ale vystavujeme se riziku, že nájemník nebude motivován šetřit energiemi a naše náklady výrazně převýší vybíraný paušál. Takže lepší je služby vyúčtovávat. Na začátku to sice vypadá složitě, ale při opakovaném vyúčtovávání je to hračka.

Upozornění

Služby vždy vyúčtováváme přesně v té částce, kolik jsme za ně zaplatili my. Jakékoliv navýšení, chcete-li provize, je nemyslitelné, protože by se jednalo o nedovolené obohacování. Pro takové jednání bychom si museli vyřídit živnost, jinak je to protiprávní!

Příprava

Na začátku je nutné stanovit, na základě jakých klíčů bude jaká služba rozúčtována. Mají byty podružné vodoměry? Pak je třeba získat od nájemníků jejich aktuální stavy. Pokud ne, bude se rozúčtovávat podle počtu lidí v domácnosti? Pak potřebujeme znát skutečný počet ubytovaných. Pokud topení nemá měřiče spotřeby, rozúčtovává se zpravidla podle podlahových ploch bytů. Dále, pokud se v předmětu nájmu v průběhu účtovacího období změnili nájemníci, potřebujeme zjistit data, od kdy do kdy tam kdo bydlel.

Výpočet

Když máme všechny potřebné informace, pustíme do výpočtu. Spočítáme si, kolik jsme my zaplatili za jednotlivé služby dodavatelům. Účtovací období rozdělíme na jednotlivé úseky, ve kterých nedošlo k žádným změnám v obsazení bytů. V poměru těchto úseků podělíme naše náklady za jednotlivé neměřené služby. Nyní provedeme dílčí výpočty nákladů za služby k jednotlivým bytům v rámci časových úseků podle stanovených klíčů. V dalším kroku sečteme náklady služeb k jednotlivým nájemníkům podle úseků, kdy zrovna byty obývali. K nim připočteme náklady na měřené služby, typicky voda při použití podružných vodoměrů. Tyto náklady spočítáme podle podílu spotřeby jednotlivých nájemníků k celkové spotřebě domu. A na závěr od těchto částek odečteme součet záloh, vyjde nám kladný nedoplatek nebo záporný přeplatek. Podle výše přeplatku a nedoplatku může rozhodnout o změně výše záloh na další zúčtovací období.

Příklad

Pro snadnější pochopení si uveďme příklad. Mějme dům o dvou bytech. Účtovací období je kalendářní rok, 1.5. v jednom bytě k výměně nájemníků, místo pana Starého se nastěhoval pan Nový s manželkou, zatímco v druhém bytě žije celou dobu pan Stálý.Všichni poctivě hradí nájem a 500Kč zálohy na služby. K 1.1. měly oba vodoměry stav 0, pan Starý se odstěhoval se stavem 30m3, k 31.12. mají oba vodoměry stav 100m3. Roční účet za vodu nás vyšel na 10.000Kč, za elektřinu společných prostor jsme zaplatili 1.000Kč, za popelnice 2.000Kč.

Účtovací období jsme si tedy rozdělili na dva úseky, 1.1.-1.5. (5 měsíců z 12, tedy 5/12=42%) a 1.6.-31.12. (7 měsíců, tedy 58%).

V prvním úseku jsme přepočítaně zaplatili ze elektřinu 1.000Kč*42%=420Kč . Ve druhém úseku 1.000Kč*58%=580Kč.

Obdobně odvoz komunálního odpadu nás v jednotlivých úsecích stál 2.000Kč*42%=840Kč a 2.000Kč*58%=1.160Kč.

Obě tyto služby se vyúčtovávají podle počtu osob v domácnosti. Náklad každé služby každého úseku podělíme celkovým počtem osob v domě a násobíme počtem osob daného nájemníka. Pan Nový bude platit za 2, takže popelnice jej vyjdou na 1.160Kč/3*2=773Kč, elektřina na 580/3*2=387Kč.

Pan Starý bude platit za jednoho, ale v tomto úseku byly v domě jen 2 lidé, takže popelnice jej vyjdou na 840Kč/2=420Kč, elektřina na 420Kč/2=210Kč.

U pana Stálého spočítáme a následně sečteme náklady za jednotlivé úseky.

Elektřina je 420Kč/2+580/3 = 403Kč, popelnice 840/2+1160/3=807Kč.

Dále měřené služby. Pan Starý spotřeboval 30m3 vody. Celková spotřeba domu byla 100 +100 = 200m3, jeho podíl je tak 30/200=15%. Podíl pana Nového je 70/200=35% a pana Stálého 100/200=50%. Z celkové faktury za vodu 10.000Kč tak vychází na pana Starého 1.500Kč, na pana Nového 3.500Kč a na pana Stálého 5.000Kč

Nyní máme dílčí výpočty hotové a můžeme je dát třeba do tabulky:

V další tabulce si srovnáme skutečnou spotřebu s vybranými zálohami:

A vyúčtování máme hotovo.

Argumentace

Vyúčtování se v obecné rovině řídí zákonem č.67/2013 o službách v bytě. Většina ustanovení je však uvedena slovy "nedojde-li k ujednání...". Jako jediný vlastník objektu tedy máme ve způsobu vyúčtování docela volnou ruku a můžeme klíče zvolit co nejspravedlivěji podle vlastního uvážení na základě reálií daného domu a jeho obyvatel.

Nikdy ovšem asi nedosáhneme toho, aby byli všichni nájemníci spokojeni. Někdo se bude vždy cítit ukřivděný. Je potřeba si výši spotřeby a její výpočet umět obhájit, na námitky se připravit dopředu. Ony se většinou opakují stále dokola, takže po prvním vyúčtování ta další už bývají méně problémová.

Častým problémem je například jednotková cena vodného. Nájemník si přečte na webu vodárenské společnosti, že vodné stojí třeba 60Kč/m3. A my mu předkládáme vyúčtování, podle kterého si spočítá cenu klidně 80Kč/m3, a dostane pocit, že ho chceme ošidit. Rozdíl je ale dán metodou výpočtu. Vodárny odečtou stav hlavního vodoměru na začátku a na konci zúčtovacího období a roznásobí to jednotkovou cenou. Tím mají pokryté náklady dodávky vody sítí až k hlavnímu vodoměru. Oproti tomu, pronajímatel provede odečet jednotlivých podružných vodoměrů na začátku a na konci zúčtovacího období. V ideálním světě by se součet spotřeb jednotlivých podružných vodoměrů rovnal spotřebě hlavního vodoměru. Ale v praxi to tak nebývá. Mohou zde být nějaké úniky, netěsnosti, nepřesná měření vodoměrů, černé odběry apod. Tyto rozdíly nazvěme náklady dodávky vody v rámci objektu od hlavního vodoměru. A těmito náklady můžeme argumentovat při obhajobě vyúčtování. Nebo můžeme tyto náklady zanedbat, jednoduše násobit odečty podružných vodoměrů oficiální jednotkovou cenu a mít klid. Ale rozdíl v celkové ceně budeme muset platit my.